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LOCAZIONI

Art. 1571 c.c La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione si può sommariamente suddividere in due categorie:

1) Locazioni di immobili ad uso abitativo
2) Locazioni di immobili ad uso non abitativo (negozi, magazzini, uffici, laboratori, ecc.)

Il codice civile stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, prevedendo che tale contratto non può avere durata superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.). Nulla stabilisce invece in ordine ad un termine minimo.

Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il regime della durata di un contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili segue le regole dettate dalla L. 392/78 (successivamente modificata e integrata dalla L. 431/98).

Relativamente agli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, con la L. 431/98, modificativa del cosiddetto regime dell'equo canone, si è introdotto un doppio canale alternativo:

· Concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro(4+4) se non sussistono condizioni particolari per la disdetta ;
· Concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due (3+2) in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge.

In entrambi i casi il contratto deve redigersi in forma scritta, a pena di nullità, per la valida stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo.

La disciplina riguardante gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, segue una disciplina particolare, che ha speciale riguardo alla stabilità del godimento del bene:

· Il canone di locazione è libero (e può essere aumentato annualmente solo nel limite del 75% della variazione dell'indice del costo della vita);
· La durata è fissata in minimo sei anni (addirittura nove se si svolge attività alberghiera);
· Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge;

Il conduttore che esercita un'attività a contatto con il pubblico (ma non i professionisti) ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza, intende nuovamente locare o quando, vigente il contratto, intende vendere.


SFRATTO

Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto pu˜ avviarsi ad opera del locatore:

L'intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione. Il procedimento può avere inizio prima della scadenza del contratto di locazione e nel rispetto dei limiti ivi stabiliti, il locatore può intimare al conduttore, licenza per finita locazione con la contestuale citazione davanti al Tribunale competente per la convalida. Nel caso in cui, invece, il contratto sia già scaduto, il locatore può intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida se, in virtù del medesimo contratto o anche per effetto di atti o intimazioni precedenti, sia escluso il tacito rinnovo. Nel caso di mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato all'udienza fissata nell'atto di citazione, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e ne dispone, con ordinanza in calce alla citazione, l'esecutività.

Intimazione di sfratto per morosità: nel vigore del contratto di locazione, il locatore (proprietario), in caso di mancato pagamento del canone alle scadenze pattuite, può intimare al conduttore lo sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida seguendo le stesse modalità previste per la finita locazione. Nello stesso atto il locatore potrà chiedere ed ottenere decreto ingiuntivo per i canoni già scaduti e e di quelli che andranno a scadere fino all'esecuzione dello sfratto cioè il rilascio dell'immobile. Il decreto è immediatamente esecutivo, anche se è suscettibile di opposizione. L'opposizione non toglie efficacia all'avvenuta risoluzione del contratto.

Procedimento e tempi: l'intimazione di sfratto/licenza deve essere notificata al conduttore. In ognuna delle procedure il Tribunale, tenuto conto delle rispettive posizioni del locatore e del conduttore, fissa la data ulteriore dell'esecuzione entro il termine massimo di 6 mesi ovvero, in casi eccezionali, di 12 mesi dalla data del provvedimento di rilascio, si conclude, tutto, con l'udienza di convalida.

In caso di mancato rilascio spontaneo da parte del conduttore il proprietario dovrà valersi della procedura di esecuzione in forma specifica per rilascio dell'immobile.


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